変動金利と固定金利、どちらが得？｜金利が上がったときの総返済額を計算で比較
3,000万円・35年の住宅ローンで、固定金利1.8%と変動金利0.6%（どちらも計算の例）を比べました。変動金利が6年目から1.61%以上上がり続けると、固定金利より総返済額が多くなります。金利上昇のシナリオ別に、毎月の返済額と総返済額を一覧にしています。
変動金利と固定金利のどちらが得かは、これから金利がどれだけ上がるかで決まります。3,000万円・35年の住宅ローンで、固定金利1.8%と変動金利0.6%（どちらも計算のための例）を比べると、変動金利が6年目から1.61%以上上がってそのまま続くと、固定金利より総返済額が多くなります。
金利は計算のための例で、実在の商品の金利ではありません。実際の金利は金融機関の最新の情報で確認してください。
金利上昇のシナリオ別の返済額（3,000万円・35年・元利均等）
| シナリオ | 11年目の月返済 | 総返済額 | 固定との差 |
|---|---|---|---|
| 固定金利 1.8%（35年間ずっと） | 96,327円 | 4,045.8万円 | — |
| 変動金利 0.6%のまま | 79,209円 | 3,326.8万円 | −719万円 |
| 変動：6年目から +0.5%（1.1%） | 85,120円 | 3,539.6万円 | −506.2万円 |
| 変動：6年目から +1.0%（1.6%） | 91,299円 | 3,762万円 | −283.7万円 |
| 変動：6年目から +2.0%（2.6%） | 104,449円 | 4,235.4万円 | ＋189.7万円 |
| 変動：6年目から毎年 +0.1%（最大 +2.0%） | 85,751円 | 3,775.7万円 | −270.1万円 |
変動金利の1〜5年目の毎月の返済は79,209円、固定金利は35年間96,327円です。変動金利は、金利が上がると毎月の返済額も上がります。例えば「6年目から+1.0%」では、毎月の返済が79,209円から91,299円に増えます。
何%上がると固定金利と同じになる？（損益分岐）
変動金利が上がり始める時期によって、固定金利と総返済額が同じになる上昇幅が変わります。上がり始めるのが遅いほど、大きく上がっても変動金利の方が少なく済みます。
| 上がり始める時期 | これ以上上がると固定より高い（上昇後の金利） |
|---|---|
| 3年目から | +1.34%（1.94%） |
| 6年目から | +1.61%（2.21%） |
| 11年目から | +2.27%（2.87%） |
| 16年目から | +3.47%（4.07%） |
| 21年目から | +5.95%（6.55%） |
計算の前提と注意
- 元利均等返済。変動金利は、金利が変わった年の初めに、その時の残高と残りの期間から毎月の返済額を計算し直しています。
- 多くの変動金利型ローンにある「5年ルール」（返済額は5年ごとにしか変わらない）や「125%ルール」（見直し時の上昇は前回の1.25倍まで）は考えていません。これらがあると毎月の返済額は急には上がりませんが、払いきれない利息が後に回る（未払利息）ことがあります。
- 繰上げ返済や借り換えをしない前提です。
どちらを選ぶかの考え方
- 変動金利は、今の金利が低い分、当面の返済額と総返済額を抑えられる可能性があります。一方で、金利が上がったときに返済額が増えるリスクがあります。
- 固定金利は、返済額が最後まで変わらないため家計の計画を立てやすい一方、金利が上がらなければ変動金利より総返済額が多くなります。
- 「6年目から+1%になっても毎月の返済を払えるか」のように、上がった場合の返済額で家計を確かめておくと安心です。
自分の借入額と金利で毎月の返済額を計算するには、住宅ローン返済シミュレーターを使ってください。
今のローンの金利が高い場合は、借り換えの損益も計算できます。
よくある質問
変動金利はどのくらい上がると固定金利より損になりますか？
この記事の例（3,000万円・35年・固定1.8%・変動0.6%）では、6年目から1.61%以上上がり、そのまま最後まで続くと固定金利より総返済額が多くなります。上がり始める時期や上がり方によって変わるので、上の表を参考にしてください。
変動金利の返済額はすぐに上がりますか？
多くの変動金利型ローンには、返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」や、見直し時の増加を1.25倍までにする「125%ルール」があります。ただし、ルールの有無や内容は金融機関によって違うため、契約の内容を確認してください。